최근 중앙은행 고금리 유지정책으로 발생된 한국 부동산 하락은 역전세라는 문제를 지속적으로 발생시키고 있습니다. 이에 따라 국토교통부에서는 23년 7월 27일부터 집주인들을 위해 역전세 반환대출 규제를 1년간 한시적으로 완화하기로 결정했습니다.
이번 기사에서는 역전세 반환대출 규제 완화에 대한 내용과 그 영향에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
1. 역전세란?
역전세란 부동산 임대 계약에서 기존 세입자가 전세를 갱신하거나, 새로운 세입자를 받을때 이전보다 전세 보증금이 낮아진 경우를 말합니다. 이와 같은 상황이 발생되면 집주인들인 보증금 반환에 어려움을 겪게 됩니다. 최근 고금리 유지 정책으로 인해 역전세는 한국 부동산 시장에서 가장 큰 문제 중 하나로, 정부는 이러한 역전세 문제를 해소하기 위해 역전세 반환대출 규제 완화와 같은 정책을 시행하고 있습니다.
2. 역전세 반환 대출 규제 완화 내용
국토교통부는 집주인들이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 기존의 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)를 1년간 한시적으로 완화하기로 결정했습니다. 반환대출의 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하게 됩니다. 이로 인해 집주인들이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 됩니다.
| 구분 | 기존 | 변경 |
| 다주택자 | 총부채 원리금 상환비율 DSR 40% | 총부채 상환비율 DTI 60% |
* DSR (총부채 원리금상환비율)
Debt Service Ration의 약자로써 총부채 원리금상환비율을 의미합니다. 모든 부채의 연간 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율을 뜻합니다.
| DTI 계산법 | DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100 |
* DTI (총부채 상환비율)
Debt to income의 약자로써 소득에서 몇 %를 전체 빚의 원금과 이자를 갚는데 사용되는 지를 따지는 것입니다. DSR과 DTI는 총부채 상환액을 소득과 비교하여 대출을 해주는 것은 똑같지만, DTI 경우 모든 DSR에 포함된 기타 대출의 원금이 빠지기 때문에 더 높은 금액의 대출을 받는데 유리합니다.
| DTI 계산법 | (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연소득 × 100 |
* DSR 40%와 DTI 60% 비교
연봉 5,000만 원의 주담대 DSR 40% 기준으로 2억 8천만 원을 대출(360개월 기간)받고 있는 사람이 DTI 60% 로 변환하면 주담대를 4억 1천만 원으로 약 1억 3천만 원을 더 대출받을 수 있습니다. 또한 만약 기존 주담대 대출자가 기타 대출로 인해서 주담대를 많이 못 받았다면, DTI 변환으로 대출을 더 받을 수 있습니다. 별도로 계산을 원하신다면, 아래 링크를 통해서 가시면 직접계산이 가능합니다.
| 구분 | DSR 기준 | DTI 기준 |
| 연소득 | 50,000,000 | 50,000,000 |
| 주담대건수 | 1 | 1 |
| 대출 | 280,000,000 | 410,000,000 |
| 대출 잔액 | 280,000,000 | 410,000,000 |
| 대출 기간 | 360개월 | 360개월 |
| 연원금상환액 | 9,333,333 | 13,666,667 |
| 연이자상환액 | 11,028,889 | 16,149,444 |
| 총 원리금상환액 | 20,362,222 | 29,816,111 |
| 계 | 40.7% | 59.6% |
3. 임대사업자에게 적용되는 RTI 완화
임대사업자에게 적용되는 RTI(부동산임대업 이자상환비율)의 경우도 기존 1.25~1.5배에서 1배로 완화됩니다. 이로 인해 임대사업자들의 대출 적정성을 평가하는 지표가 완화되어, 역전세 반환대출을 받기 어려웠던 사업자들에게는 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다.
| 구분 | 기존 | 변경 |
| 임대사업자 | RTI 1.25~1.5배 | RTI 1.0배 |
* RTI(부동산임대업 이자상환비율)
| RTI 계산법 | 연간 임대소득의 비율[연간임대소득 / (연간이자비용+기존대출의 연간이자비용) ] |
4. 후속 세입자를 구하지 못한 경우
정부는 후속 세입자가 당장 구해지지 않은 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출규제를 적용하기로 했습니다. 단, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출 금액을 상환하도록 할 예정입니다. 이렇게 함으로써 집주인들의 부담을 줄이고 임대시장의 안정을 도모하고자 합니다.
5. 집주인이 직접 입주하는 경우
집주인이 기존 세입자 퇴거 후 직접 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 했습니다. 이 경우 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부가 모니터링되고 엄격한 관리가 병행됩니다.
6. 보증보험 가입 의무화
한시적인 부동산 규제 완화에 따라 대출 한도가 확대되는 대신 집주인에게는 보증보험 가입이 의무화되었습니다. 추가 대출로 인해 집주인의 빚이 늘어나는 만큼 후속 세입자가 향후 계약이 종료될 때 보증금을 돌려받지 못하는 사태를 사전에 차단하기 위함입니다. 보증보험 가입은 주택도시보증공사·주택금융공사·SGI서울보증보험에서 운용하는 상품으로서, 집주인이 후속 세입자 전입 후 3개월 안에 가입하지 않으면 은행은 대출금을 강제로 회수할 수 있습니다.
7. 집주인의 주택 구입 제한
반환대출 이용기간 동안은 집주인이 신규 주택을 구입할 수 없도록 제한됩니다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지될 예정입니다. 이렇게 함으로써 반환대출을 활용하여 재투자하는 사례를 막고, 대출자금의 원래 목적에 집중하고자 합니다.
8. 마무리하며
정부의 한시적인 부동산 규제 완화책은 전세금 반환을 위해 어려움을 겪던 세입자들에게 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다. 또한 은행권 대출 한도의 일시적인 확대는 부동산 시장의 안정성을 해치지 않으면서도 세입자들의 자금 조달에 유용한 지원을 제공합니다. 다만, 이러한 규제 완화는 갭투자와 같은 투기적인 요소에 대한 우려도 있습니다. 따라서 정부는 부동산 시장을 철저히 감시하며, 집주인들의 도덕적 해이를 방지하기 위한 추가적인 조치를 취할 필요가 있습니다.